Rémi BichotDécouvrez le concept de Club Deal, la structure SPV, comment sont distribués les rendements et pourquoi c'est plus rentable que la SCPI ou le crowdfunding immobilier.
Le Club Deal est l'une des structures d'investissement immobilier les plus performantes pour les investisseurs avisés. Moins connue que la SCPI ou le crowdfunding, mais infiniment plus rentable, elle allie rendements élevés, transparence totale et contrôle direct de l'investissement. Ce guide complet explique le concept, la mécanique et pourquoi les rendements des Club Deals dépassent régulièrement 8-12% nets.
Un Club Deal (ou co-investissement immobilier) est un partenariat d'investisseurs qui s'associent pour acquérir une unique propriété immobilière de haut standing, dans le but de générer des rendements supérieurs par :
Exemple concret : 10 investisseurs apportent chacun €50 000 (€500k total) + €1 000k de financement bancaire pour acquérir un immeuble à €1,5M. Ensemble, ils le gèrent, le rentabilisent, puis le revendent 5 ans plus tard au double de sa valeur d'achat.
| Critère | Club Deal | SCPI | Crowdfunding |
|---|---|---|---|
| Rendement annuel | 8-12% | 3-5% | 5-8% |
| Entrée minimum | €100k+ | €100-500 | €500-5k |
| Nombre de propriétés | 1 unique | 50-100+ | 1-2 |
| Contrôle investisseur | Hautement impliqué | Passif complet | Passif |
| Frais de gestion | 0-1% | 2-3% | 2-4% |
| Liquidité | Faible (5-10 ans) | Très haute | Faible |
| Risque concentré | Moyen (1 bien) | Très faible (diversifié) | Moyen |
| Fiscalité | Optimisable | Pré-taxée | Pré-taxée |
| Transparence | Totale | Limitée | Partielle |
Verdict : Le Club Deal offre les rendements les plus élevés pour ceux prêts à accepter :
La SPV est une société panamienne créée spécifiquement pour cet investissement. Elle agit comme un parapluie légal et fiscal :
Structure typique :
Investisseurs (10-20)
↓
Club Deal SPV SA
(Société au Panama)
↓
Bien immobilier
(Costa del Este,
Obarrio, etc.)
1. Protection d'actifs :
2. Optimisation fiscale :
3. Facilité de gestion collective :
4. Transparence bancaire :
Timeline : 2-3 semaines Coût : $1 500-2 500 USD (constitution + enregistrement) Maintenance annuelle : $500-1 000 USD
Documents requis :
Qui s'occupe de ça ? : À LATAM Finance, nous gérons toute la constitution via nos partenaires juridiques locaux.
Promoteur/Sponsor :
Investisseurs :
Montage financier typique pour un Club Deal de €1,5M :
| Financement | Montant | % |
|---|---|---|
| Apports investisseurs (club) | €500k | 33% |
| Apport promoteur/sponsor | €200k | 13% |
| Financement bancaire | €800k | 54% |
| TOTAL | €1,5M | 100% |
Cas 1 : Bien résidentiel (location longue durée)
Cas 2 : Bien commercial ou mixed-use (location ou flip)
LATAM Finance example : PH Novolux à Costa del Este
La SPV peut sortir de deux manières :
Option A : Vente du bien (+ courant)
Option B : Refinancement (moins courant)
Exemple de distribution à la sortie (bien acquis €1M, revendu €1,5M après 7 ans) :
| Acteur | Capital apporté | % propriété | Distribution | ROI total |
|---|---|---|---|---|
| Investisseur A | €100k | 20% | €280k | +180% en 7 ans |
| Investisseur B | €150k | 30% | €420k | +180% en 7 ans |
| Promoteur/Sponsor | €250k | 50% | €700k | +180% en 7 ans |
Note : Ces chiffres supposent zéro création de valeur supplémentaire (appréciation du marché seule). Avec gestion active et améliorations, le ROI peut atteindre 250-350%.
Le waterfall définit l'ordre de distribution des fonds à la sortie :
Revenus bruts (loyers, etc.)
↓
1. Débours opérationnels (entretien, taxes, assurances)
↓
2. Frais de gestion SPV (0-1%)
↓
3. Remboursement prêt bancaire (priorité absolue)
↓
4. Distribution investisseurs (au prorata d'actions)
↓
5. Bonus/carry promoteur (optionnel, si rendement >8%)
Bien générant €100k annuels de loyers nets :
Loyers annuels nets : €100k
Débours opérationnels : -€20k (20%)
Frais gestion SPV : -€1k (1%)
Amortissement prêt bancaire : -€80k
────────
= Distributable aux investisseurs : €-1k
Attente : la plupart des bénéfices vont d'abord au remboursement de la dette.
À la sortie (année 7, bien revendu) :
Prix de vente : €1,5M
Débours remboursement prêt : €600k
Débours vente (notaire) : €30k
Débours closings : €20k
─────────
= Disponible pour investisseurs : €850k
Distribution au prorata :
Cela représente un ROI de +180% pour les investisseurs en 7 ans, ou ~15% annualisé (dividendes + appréciation).
Club Deal structuré au Panama : 8-12% nets
SCPI moyenne : 3-5% nets
Crowdfunding immobilier : 5-8% nets
Une SCPI charge régulièrement :
Total sur 7 ans : ~15-20% du capital investi = divisé par 2-3 le rendement réel.
Un Club Deal au Panama :
SCPI : vous lisez des rapports fournis par la société de gestion. Confiance aveugle requise.
Club Deal : vous avez accès à :
Vous savez exactement où est votre argent et ce qu'il produit.
✅ Capital disponible : €100k minimum (€250k+ idéal) ✅ Horizon long terme : 5-10 ans minimum ✅ Tolérance au risque : moyen-élevé (bien concentré) ✅ Intérêt pour la gestion d'actifs : pas passif à 100% ✅ Objectif fiscal : optimiser les rendements avec structure SPV
❌ Besoin de liquidité rapide (bien immobilier peu liquide) ❌ Capital < €100k (trop faible pour justifier la structure) ❌ Aversion complète au risque (concentration sur 1 bien) ❌ Pas de patience (horizon < 5 ans) ❌ Besoin de passivité totale (quelque implication requise)
À LATAM Finance, nous structurons des Club Deals immobiliers au Panama avec :
✅ Due diligence poussée : vérification titres, analyses financières, études de marché ✅ Partenaires opérationnels éprouvés : MOVA Living pour gestion, promoteurs vérifiés ✅ Structure SPV optimisée fiscalement : conseil juridique panamien complet ✅ Portail d'investisseurs : rapports mensuels, transparence totale ✅ Tickets flexibles : €100k à €1M+ par investisseur ✅ Rendements cibles clairs : 8-12% nets annuels
1. PH Novolux - Costa del Este
2. Résidence Obarrio - Mixed-use
Accéder au portail LATAM Finance →
Découvrez les opportunités de club deal immobilier actuellement disponibles.
Voir les opportunitésLe Club Deal immobilier combine le meilleur des deux mondes :
Pour les investisseurs disposant de €100k+ et d'un horizon long terme, les Club Deals panamiens offrent un ROI potentiel de 150-250% en 7-10 ans, bien supérieur à la SCPI ou l'immobilier direct français.
Décourez les opportunités LATAM Finance dès aujourd'hui.
Auteur
Fondateur — LATAM Finance & BR Group
Entrepreneur et investisseur immobilier, fondateur de BR Group et LATAM Finance. Plus de 20 ans d'expérience en immobilier international.
Qu'est-ce qu'un club deal ? Comment fonctionne le co-investissement immobilier ? Découvrez la structure SPV, les avantages par rapport aux SCPI et au direct, et comment débuter.
Découvrez pourquoi le Panama est devenu la destination privilégiée des investisseurs européens. Guide complet : marché immobilier, avantages fiscaux, rendements 8-12%, processus étape par étape.
Découvrez les différences entre SCPI, crowdfunding immobilier, club deals et co-investissement direct. Analysez les avantages (mutualisation, diversification, expertise), les risques (illiquidité, gouvernance), et les critères pour choisir le bon véhicule selon votre profil.
Recevez les dernières actualités et analyses sur l'investissement immobilier au Panama. Pas de spam, que du contenu de qualité.