Rémi BichotQu'est-ce qu'un club deal ? Comment fonctionne le co-investissement immobilier ? Découvrez la structure SPV, les avantages par rapport aux SCPI et au direct, et comment débuter.
Un club deal immobilier est un investissement collectif dans l'immobilier où plusieurs investisseurs (généralement 5 à 50 personnes) mettent en commun leur capital pour acquérir un bien rentable, plutôt que d'acheter chacun de leur côté.
Imaginez : au lieu d'avoir besoin de 1 000 000 € pour acheter seul un immeuble, vous pouvez investir 200 000 € avec 4 autres partenaires. C'est le club deal en essence.
Une SPV est simplement une société créée au Panama, dédiée à un seul immeuble (ou 2-3 petits immeubles max). Son unique objectif : acheter, louer et gérer cette propriété.
Capital-actions :
Gouvernance :
Fonctionnement au quotidien :
Bon à savoir — La SPV isole juridiquement chaque projet : si un immeuble a un problème, cela n'affecte pas vos autres investissements. C'est un principe fondamental de gestion du risque.
Investissement initial :
Revenus annuels :
Distribution par investisseur (10%) :
Rendement : $18 000 / $200 000 = 9% net annuel
| Critère | Club Deal (SPV) | SCPI France | REIT/ETF | Achat direct | Crowdfunding |
|---|---|---|---|---|---|
| Rendement attendu | 8-11% | 4-6% | 3-5% | 10-14% | 5-9% |
| Ticket minimum | 100k-300k€ | 1k-10k€ | 500€ | 500k-2M€ | 5k-50k€ |
| Contrôle de l'immeuble | Oui (collectif) | Non | Non | Oui (total) | Non |
| Diversification | Bonne | Très bonne | Très bonne | Limitée | Limitée |
| Gestion opérationnelle | Déléguée | Gérée (SCPI) | Gérée (fonds) | À votre charge | Gérée |
| Liquidité | Faible (5-7 ans) | Moyenne | Très bonne | Faible | Très faible |
| Frais | 2-3% p.a. | 1.5-3% p.a. | 0.5-1.5% p.a. | Aucun | 8-15% |
| Fiscalité (FR) | Impôt + PFU | Dividendes + PFU | Dividendes + PFU | IR | IR |
| Complexité | Modérée | Très faible | Très faible | Très élevée | Très faible |
| Risque | Modéré | Faible | Très faible | Élevé | Modéré-Élevé |
SCPI meilleure si :
Club Deal meilleur si :
Sur 10 ans avec 200 000 € initiaux :
Cela rend l'investissement immobilier accessible à la classe moyenne supérieure, pas juste aux ultra-riches.
Vous ne devez PAS :
Tout cela ? C'est la responsabilité de la SPV et de son gestionnaire.
Vous recevez juste chaque semestre les revenus de location, c'est tout.
Plutôt que tout miser sur un immeuble (risque concentré), vous pouvez investir dans :
Cela réduit votre risque global.
Attention — Aucun investissement n'est sans risque. Voici les points de vigilance à garder en tête avant de vous engager dans un club deal.
Vous ne décidez PAS seul :
Ces décisions se prennent à la majorité en assemblée générale. Vous êtes 10, donc 5 votes décident pour vous.
Mitigation : les contrats doivent prévoir des "droits de veto" pour protéger les minoritaires (ex : vente nécessite 80% des votes, pas 50%).
C'est le coût de la gestion professionnelle et de la diversification.
Vous ne pouvez PAS revendre vos parts facilement :
Recommandation — N'investissez que de l'argent dont vous n'aurez pas besoin avant 5 à 7 ans. Le club deal est un placement de moyen-long terme.
Si le gestionnaire est mauvais : loyers impayés, immeuble mal entretenu, décisions bizarres. Vous êtes "pris" avec.
Mitigation : vérifier les références du gestionnaire, avoir des droits de contrôle (audit annuel, accès reporting).
Tous les club deals sont au Panama (ou Amérique latine). Si la politique change au Panama, tous vos investissements sont affectés.
Mitigation : diversifier aussi sur d'autres pays (Mexique, Colombie, Costa Rica).
Mois 0-3 : Formation de la SPV
Mois 3-5 : Achat de l'immeuble
Mois 5-12 : Mise en location
Chaque semestre :
Chaque année :
Plusieurs scénarios possibles :
Scénario A : Vente de l'immeuble (50% des cas)
Scénario B : Refinancement (30% des cas)
Scénario C : Reconduction (20% des cas)
Voici un cas d'école pour rendre tout clair.
| Item | Valeur |
|---|---|
| Immeuble | Immeuble mixte Obarrio (2 penthouses résidentiels + 8 unités commerciales) |
| Prix d'achat | $2 200 000 |
| Nombre d'investisseurs | 10 |
| Capital par investisseur | $220 000 (~200 000 €) |
| Durée | 7 ans |
| Mix location | 60% long terme, 40% courte durée (Airbnb) |
Septembre : SPV créée, capital reçu, immeuble acheté
Loyers annuels bruts : $240 000
Charges : $60 000/an (25% des loyers)
Net annuel : $180 000
Distribution par investisseur (1/10e) : $18 000 = 7,7% rendement (année 1)
Loyers stabilisés : $270 000/an (augmentation naturelle 3-4%/an + meilleure optimisation)
Charges : $70 000/an (26% des loyers)
Net annuel : $200 000
Distribution par investisseur : $20 000 = 8,6% rendement
Vente de l'immeuble :
(Note : ce calcul ignore la fiscalité française/belge, qui réduirait le net final de 20-30%)
L'assurance bâtiment est obligatoire dans tout club deal sérieux. L'immeuble doit être assuré pour 100% de sa valeur contre incendie, responsabilité civile et perte de loyers. La SPV gardera aussi une provision de trésorerie de 6 à 12 mois de charges pour les petites réparations.
Non, pas facilement. Les contrats incluent généralement un blocage total (années 1-3), une revente restreinte (années 3-5) et une période libre (années 5+). Investissez seulement du capital dont vous n'aurez pas besoin avant 7 ans.
Capital initial + frais de structuration (généralement inclus), puis frais de gestion 2-3%/an (prélevés sur les loyers avant distribution). Tout doit être transparent dans le prospectus d'investissement.
Risque réel mais mitigé par la sélection des zones (Costa del Este, Obarrio ont historiquement de bonnes demandes), la diversification des revenus (mix long terme + courte durée) et la révision annuelle des loyers.
Un property manager professionnel, souvent une entreprise locale spécialisée (ex : MOVA Living au Panama). Il s'occupe de la publicité, des contrats de location, de l'encaissement des loyers, de la maintenance et du service client locataires. Coût : 8-10% des revenus bruts.
Généralement en USD, par virement 2x par an vers votre compte bancaire. La conversion USD vers EUR dépend de vous.
Chacun signe un Pacte d'Actionnaires qui prévoit un engagement légal du capital, une responsabilité limitée (vous ne risquez que votre capital) et un droit de préemption si quelqu'un veut vendre. Vous n'êtes PAS co-responsable des dettes des autres.
Découvrez les club deals immobiliers actuellement disponibles au Panama et commencez votre parcours d'investisseur.
Voir les opportunitésLe club deal immobilier est le juste milieu entre l'achat direct (rendement max mais complexité et capital élevés) et les SCPI (simplicité max mais rendement bas).
Si vous avez 100k-300k€ à investir, un horizon 5-7 ans, et recherchez 8-11% net sans tracas, le club deal immobilier via structure SPV au Panama est une solution sérieuse et professionnelle.
Auteur
Fondateur — LATAM Finance & BR Group
Entrepreneur et investisseur immobilier, fondateur de BR Group et LATAM Finance. Plus de 20 ans d'expérience en immobilier international.
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