Rémi BichotComprendre la fiscalité territoriale du Panama, les impôts sur revenus locatifs et gains en capital, la résidence fiscale, et comment optimiser légalement vos investissements immobiliers.
Le Panama est l'un des rares pays du monde à fonctionner sous un système de fiscalité territoriale. Cela signifie :
Seuls les revenus générés au Panama sont imposables au Panama. Les revenus générés à l'étranger ne sont pas imposables.
Comparé aux autres systèmes :
Cette différence est majeure pour un investisseur européen. Elle explique pourquoi le Panama attire des milliers d'investisseurs internationaux.
Revenu généré au Panama? → OUI → Imposable au Panama
→ NON → NON imposable au Panama
| Situation | Impact fiscal au Panama |
|---|---|
| Loyers reçus d'un immeuble au Panama | ✓ Imposable |
| Gains en capital : vente immeuble au Panama | ✓ Imposable (certains cas) |
| Dividendes d'une entreprise panaméenne | ✓ Imposable |
| Salaire gagné au Panama | ✓ Imposable |
| Intérêts bancaires compte Panama | ✓ Imposable |
| Revenus de location immobilière en France | ✗ NOT imposable au Panama |
| Dividendes d'actions ETF (France) | ✗ NOT imposable au Panama |
| Salaire gagné en France | ✗ NOT imposable au Panama |
| Crypto gagnés à l'étranger | ✗ NOT imposable au Panama |
Beaucoup pensent à tort que le Panama = zéro impôt. C'est faux.
Le Panama a des impôts, mais ils ne s'appliquent qu'aux revenus locaux. Les taux sont modérés (20-30% selon le revenu), mais pas zéro.
Taux d'imposition :
Comparaison internationale :
| Pays | Impôt marginal | Charges | Total |
|---|---|---|---|
| Panama | 25% | 0% | 25% |
| France | 45% | 17.2% | 62.2% |
| Belgique | 45% | 13.07% | 58.07% |
| Suisse (Genève) | 22% | 5.15% | 27.15% |
| Espagne | 45% | 6.35% | 51.35% |
| Portugal (NHR) | 10% | 0% | 10% |
Observation : le Panama est compétitif, même par rapport à la Suisse ou au Portugal.
Immeuble au Panama générant $20 000/mois de loyers bruts
Revenus annuels bruts : $240 000
Déductions autorisées (réduisent base imposable) :
Revenu net imposable : $240 000 - $31 600 = $208 400
Impôt sur le revenu (25%) : $52 100
Net final après impôt : $208 400 - $52 100 = $156 300/an
Rendement net : $156 300 / capital investi
(Note : cet exemple ignore la fiscalité du pays d'origine de l'investisseur)
Deux cas distincts :
Recommandation : le Panama encourage la rétention long terme. Si possible, garder l'immeuble minimum 5 ans avant vente pour éliminer l'impôt sur gains.
La résidence fiscale est le pays où vous êtes considéré comme résident pour l'impôt. Elle détermine si vous êtes imposable sur vos revenus mondiaux (résidence = fiscalité mondiale) ou juste locaux (résidence ailleurs = seuls revenus locaux imposables).
Au Panama, vous êtes considéré comme résident fiscal panaméen si :
Important : le simple fait d'investir au Panama ne vous rend PAS résident fiscal panaméen. Vous devez :
Votre résidence fiscale : France
Votre situation fiscale :
Calcul net :
Résultat : ~57% net après tous impôts.
Votre résidence fiscale : Panama
Votre situation fiscale :
BUT : vous devez établir votre véritable résidence au Panama, pas juste y avoir un compte bancaire.
Calcul net :
Résultat : ~75% net après impôt Panama.
Gain vs. Scénario A : 75% - 57% = +18% de différence = ~$28 000 sur $156 300. C'est énorme !
Votre résidence fiscale : Belgique
Votre situation fiscale :
Calcul net :
Résultat : ~57% net.
(Note : la Belgique et le Panama ont une convention de double imposition qui facilite le crédit)
Le Panama offre un visa spécial appelé Friendly Nations Visa (ou "visa des nations amies") qui donne :
Pays éligibles : tous les pays de l'UE + USA, Canada, UK, Japon, Corée du Sud, Australie, Nouvelle-Zélande, Israel, Singapour, etc. (42 pays au total).
| Item | Détail |
|---|---|
| Revenu requis | $1 000/mois (retraite ou passive income) |
| Dépôt bancaire | $5 000 (versé dans une banque panaméenne) |
| Frais de dossier | ~$350 |
| Durée procédure | 3-6 mois |
| Validité | Permanent (ensuite renouvellement tous les 5 ans) |
| Droit de séjour | Pas de jour minimum requis/an (mais doit être votre résidence) |
Avoir le Friendly Nations Visa n'est pas suffisant. Pour bénéficier de la fiscalité territoriale, vous devez :
Cas limite : si vous vivez 300 jours/an en France et 65 jours au Panama, vous êtes RE résident fiscal français, pas panaméen. Les autorités françaises verront que votre centre de vie est en France.
| Point | Détail |
|---|---|
| Convention | Oui, signée en 1982 |
| Revenus immobiliers | Imposables au pays où situé (Panama) |
| Gains en capital | Imposables au pays de résidence |
| Exonération 5 ans | Reconnue par France (pas d'impôt France non plus) |
| Crédit d'impôt | Oui, crédit intégral pour impôt payé au Panama |
| Résidence : déterminée par critères (centre de vie, domicile, temps passé) |
Bénéfice : si vous êtes résident Panama, la convention reconnaît que revenus immobiliers sont imposables au Panama SEULEMENT (pas double imposition). Si vous êtes résident France, revenus imposables France (mais crédit d'impôt Panama).
Même logique que France-Panama. Convention bilatérale reconnaît l'imposition dans le pays de source (Panama pour immobilier).
Suisse a une convention avec Panama. Résidents suisses : imposables Suisse sur revenus mondiaux. Crédit d'impôt pour impôt payé au Panama.
Situation :
Fiscalité :
Verdict : rendement final ~5%. Moins attractif, mais ajoute diversification à portefeuille retraite.
Situation :
Fiscalité :
Verdict : rendement final ~6.75%. Très intéressant. Comparé au Profil 1 : +€10.25k/an supplémentaires = 100% amélioration.
Situation :
Fiscalité (années 1-5 résident France) :
Fiscalité (années 6-7 résident Panama après Friendly Nations Visa) :
Verdict : rendement année 1-5 en France = 4.4% (faible), mais rendement années 6+ au Panama = 6.75% (excellent). Vision long terme.
Si impôt payé au Panama (25%) < impôt théorique France (45%), vous ne pouvez créditer que les 25%.
Si vous investissez dans une SPV (club deal), les distributions sont traitées comme revenus immobiliers et imposables au Panama (~25%).
La SPV paie l'impôt Panama, vous recevez net. Pas de "double imposition" à ce niveau.
Les frais de property manager (10% des loyers) sont déductibles de la base imposable au Panama, réduisant l'impôt. C'est inclus dans le calcul des rendements 8-11% nets.
Au-delà de l'impôt sur le revenu, il y a :
Cela est déductible de la base imposable du revenu, donc effet net modéré.
Le Panama a un cadre crypto flou. Points clés :
Conseil : crypto au Panama reste un sujet d'ambiguïté légale. Si vous tradez crypto, un expert-comptable spécialisé est requis.
Légal : Oui
Mécanique : obtenir Friendly Nations Visa, établir résidence, devenir résident fiscal Panama
Avantage : ~25% d'impôt vs. ~45% en France/Belgique
Condition : doit vivre réellement au Panama (pas juste virtuel)
Légal : Oui
Mécanique : au lieu d'acheter immeuble seul, investir dans SPV avec autres
Avantage :
Légal : Oui
Mécanique : attendre 5 ans avant vendre l'immeuble, exonération gains
Avantage : 0% d'impôt sur plus-value (vs. 25% avant 5 ans)
Exemple : achat $1M, vente $1.4M après 7 ans = gains $400k = IMPÔT 0% = net $400k de gains
Légal : Oui
Mécanique : location courte durée (Airbnb) pour augmenter revenus bruts, mais aussi long terme pour stabilité
Avantage : rendements plus hauts (10-12% vs. 6-8% long terme pur)
Attention : plus de travail de gestion, risque de vacance plus élevé
Légal : Oui
Mécanique : après 5 ans, refinancer l'immeuble auprès d'une banque locale, récupérer capital, distributions futures issues des revenus nets
Avantage : retirer capital après 5 ans sans vendre (donc sans impôt capital gains 0% après 5 ans), continuer à générer rendements
Exemple : achat $1M, après 7 ans valeur $1.4M, emprunt $900k, distribuer $900k aux actionnaires, continuer location pour rendements, vendre éventuellement en année 10
Réalité : Panama = système territorial (25% sur revenus locaux), pas zéro impôt.
Risque : fraude fiscale. Vous restez imposable dans votre pays d'origine même si résident Panama.
Juste : déclarer en France/Belgique (revenu mondial), obtenir crédit d'impôt Panama.
Réalité : visa facilite résidence, mais pas suffisant seul. Vous devez vivre réellement au Panama pour être "résident fiscal".
Centre de vie test : où passez-vous le plus de temps ? Où est votre famille ? Où sont vos activités principales ?
Attention : certains revenus (dividendes de sociétés panaméennes) peuvent être sujets à rétention à source (10-15%) avant distribution. Vérifier contrat SPV.
Attention : imposition est différente. Salaires au Panama : progression 0-25%. Revenus immobiliers : flat 25%.
Attention : au-delà de l'impôt sur revenu, il y a ~1%/an en taxes immobilières. C'est en sus du 25%.
R : Vous êtes imposable à deux niveaux :
Mais : vous avez crédit d'impôt. L'impôt Panama (25%) réduit l'impôt France. Net = 25% + (45% - 25%) = 45% total. C'est comme si vous étiez imposé en France à 45% directement.
R : Non, pas simplement. Vous devez établir votre véritable résidence au Panama (vivre là, avoir domicile, famille).
Si vous restez en France et juste faites un visa Panama, les autorités françaises vous verront comme résident France et vous imposeront normalement.
R :
Les prospectus LATAM Finance affichent généralement rendements "après impôt Panama" (8-11%), pas après impôt France/Belgique.
Vous devez ensuite ajouter votre impôt national (France/Belgique) sur cette base.
R : Oui, au Panama. Zéro impôt sur gains si vente après 5 ans.
Mais : si vous restez résident fiscal France, la France peut imposer ces gains (loi française). La convention France-Panama reconnaît généralement l'exonération, donc pas double imposition.
Consulter avocat pour confirmer dans votre situation.
R : vous devez déclarer (formulaire SAT, l'administration fiscale panaméenne). La SPV aussi déclare.
Responsabilité du property manager et de l'opérateur (LATAM Finance) de rapporter les revenus bruts. Vous recevez une déclaration.
Conseil : ne pas cacher les revenus. Panama durcit les normes FATCA/EOIR (transparence bancaire internationale).
R : Oui. La Belgique a une convention avec Panama (depuis 1984). Elle reconnaît l'impôt payé au Panama et l'impute.
Processus : vous déclarez en Belgique les revenus, vous calculez impôt Belgique (45%), vous déduisez impôt Panama payé (25%), vous versez la différence à la Belgique.
Net : 45% - 25% = 20% supplémentaire à la Belgique. Total 45% identique à un revenu français.
R : Si vous êtes américain, FATCA vous impose sur revenus mondiaux partout. Panama impose 25%, USA imposent aussi (avec crédit d'impôt).
Si vous n'êtes pas américain, FATCA ne s'applique pas directement. Mais Panama a accord EOIR (échange automatique d'information) avec 100+ pays, donc les revenus panaméens sont déclarés à votre pays d'origine.
Conseil : déclarez dans votre pays d'origine, pas de surprise.
| Destination | Système fiscal | Impôt immobilier | Gains (5ans) | Résidence visa |
|---|---|---|---|---|
| Panama | Territorial | 25% | 0% | Friendly Nations |
| Costa Rica | Mondiale | 15% | 0% | Pensioner (rentier) |
| Mexique | Mondiale | 25% | 25% | Temporal/Permanent |
| Colombie | Mondiale | 33% | 33% | V type (visitor) |
| Uruguay | Mondiale | 0% (special) | 0% | Permanent |
Gagnant global : Panama (25% + système territorial) ou Costa Rica (15% + territorial + Pensioner visa).
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Voir les opportunitésPanama utilise un système territorial : seuls revenus locaux sont imposables au Panama (~25%).
Pour les Européens, ça dépend de votre résidence fiscale :
La différence est majeure : ~20 points de pourcentage (45% vs. 25%) = €28k/an sur €150k de revenus.
Pour optimiser :
Ne pas négliger votre pays d'origine :
Consultant est essentiel :
Le Panama reste attractif fiscalement, mais ce n'est pas un "zéro impôt" miracle. Comprendre le système territorial et votre situation personnelle est clé.
Prêt à explorer les opportunités d'investissement ? Commencez par latam.finance et consultez un expert-comptable pour valider votre situation.
Auteur
Fondateur — LATAM Finance & BR Group
Entrepreneur et investisseur immobilier, fondateur de BR Group et LATAM Finance. Plus de 20 ans d'expérience en immobilier international.
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